Vuoi vendere acquistare o affittare il tuo immobile e vuoi fare una stima sommaria dello stesso? Con pochi semplici passaggi riuscirai a farlo.
Può capitare, nella pratica
professionale e non solo, quando si è nominati periti in una controversia giudiziaria,
di dover stimare i danni causati, ad esempio, dalle infiltrazioni provenienti
da una proprietà contigua.
A parte lo scoramento iniziale si vedrà, questo è lo scopo del post, che non è così complicato pervenire ad una quantificazione obiettiva dei danni.
Procediamo per gradi e cerchiamo di
comprendere dapprima come si fa una valutazione immobiliare con riferimento, ad
esempio, al valore di locazione attuale di una determinata unità immobiliare
(per la determinazione del valore di mercato il ragionamento è identico) per
poi approfondire, in un post successivo, il ragionamento con riferimento alla
valutazione del danno da infiltrazioni.
Sapere
fare una valutazione immobiliare è molto utile anche per i meno esperti per
stabilire il prezzo di vendita o di locazione per vendere, acquistare oppure
locare un’immobile.
Andiamo al dunque e supponiamo che
la nostra unità immobiliare:
- sia ubicata nella Frazione di Panza del Comune
di Forio in provincia di Napoli;
- abbia una struttura
portante in muratura su due livelli, di cui uno a livello stradale ed un altro
interrato “e che sia stata interessata,
dalla fine del 1994 ad oggi, da infiltrazioni provenienti dalla strada
confinante: quest’ultimo aspetto sarà
rilevante successivamente per la valutazione del danno” da infiltrazioni;
- confini con il suo lato nord con una strada
pubblica “dalla quale provengono le
infiltrazioni” e che alcuni vani della stessa siano a livello strada ed
abbiano la funzione abitativa ed i restanti siano interrati ed utilizzati come
deposito.
In primo luogo calcoliamo,
utilizzando la norma UNI 10750, la superficie commerciale omogeneizzata dei
vani.
Essa è pari alla superficie
libera (area del pavimento più spessore divisori interni non portanti) dell’alloggio a cui si deve
aggiungere il 50% dello spazio di ingombro dei muri portanti quando questi
ultimi sono in comunione, il 100% se l’immobile è indipendente o monofamiliare:
lo spazio di ingombro suddetto non può superare in ogni caso il 10% della
superficie libera (area del pavimento più spessore divisori interni non portanti); poiché inoltre i locali interrati sono da
considerarsi superfici accessorie di un’unità abitativa la loro superficie
commerciale si omogenizza, moltiplicandola per il coefficiente di
omogeneizzazione 0,6, con quella, a destinazione abitativa, del piano terreno;
Supponiamo, nel nostro esempio, che
la superficie libera (area del pavimento più spessore divisori interni non
portanti) con l’aggiunta dell’ingombro
dei muri portanti dei vani al piano terra e di quelli interrati sia pari a mq 57,64
e 79,05 rispettivamente mentre la superficie libera, sopra definita, sia pari a mq 37,58
e 50,32 rispettivamente e, pertanto, ai sensi della norma UNI suddetta, si ricava
che la superficie commerciale omogeneizzata da utilizzare nel calcolo è pari a
mq 74,50, cioè quella che si ottiene incrementando la superficie libera del 10%.
Per calcolare il valore di
locazione del nostro immobile (€/mqxmese) si può ricorrere alla banca dati
delle valutazioni immobiliari dell’Ufficio Provinciale de Territorio
dell’Agenzia delle Entrate consultabile liberamente dai web-navigatori
cliccando sul seguente link e rispondendo via via ai quesiti posti dalla piattaforma interattiva.
Dalla banca dati si ricava che, nel
secondo semestre 2013 (ultimo dato disponibile in banca dati), i valori di
locazioni di un immobile, per abitazione civile, ubicato nella zona C1/Semicentrale/Panza nel
Comune di Forio in provincia di Napoli è compreso tra 5,3 – 7,9 €/mqxmese .
Il valore di locazione da utilizzare per il calcolo si ricava, in
questo caso, dall'intervallo di valori
proposti dall'Agenzia del Territorio interpolando opportunamente i valori
minimi e massimo con gli n fattori incidenti
sul valore dell’immobile e cioè aggiungendo al valore minimo, ivi riportato, la
somma dei rapporti, divisi per n, tra i coefficienti, compresi tra 0.1 ed 1.0,
attribuiti agli n fattori incidenti sul valore dell'immobile in esame, con la differenza tra i suddetti valore minimo e
massimo (se i fattori incidenti fossero.
Nel caso specifico i fattori incidenti sono stati così individuati e valutati:
1. il grado di manutenzione è
buono (0,7/1); 2. l' esposizione è scarsa in quanto gli
ambienti sono ubicati a nord in corrispondenza di una strada trafficata (0,1/1);
3. la panoramicità è scarsa in quanto gli
ambienti sono prospettanti su una strada pubblica o ubicati al di sotto del
piano stradale (0,1/1); 4.
il livello dal suolo è scarso in
quanto l'immobile è in parte interrato ed in parte allo stesso livello della
sede stradale (0,1/1); dalla suddetta interpolazione il valore di
locazione da applicare al nostro immobile così come descritto è pari 5,95
€/mqxmese.
Pertanto il valore di locazione della
nostra unità abitativa da utilizzare è di 74,50x5,95 = €
443,28/mese
Questo è il numerino magico a cui
volevamo arrivare ed a cui siamo pervenuti con pochi passaggi numerici e che ci
consente di dare una risposta oggettiva al nostro quesito iniziale.
Il prossimo post, in pubblicazione, riguarderà la stima dei danni dovuti alle infiltrazioni provenienti dalla
strada.
